Оформление собственности на основании приобретательной давности

Термин “приобретательная давность” пришел к нам из римского права. Еще древние римляне выделяли особое основание для приобретения права на то или иное имущество. Они называли это «usucapio», что обозначает «приобретение в результате пользования».

Российский закон регламентирует подобные гражданско-правовые отношения. Подробно они прописаны в ст. 234 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, любой добросовестный пользователь имущества может приобрести на него право собственности по истечении 15 лет при выполнении установленных ГК РФ условий.

Условия возникновения прав на имущество при длительном пользовании

Для того чтобы возникло право собственности на имущество при его длительном использовании у лица, не являющегося его собственником, необходимо выполнение следующих обязательных условий:

1. Лицо должно использовать этот объект открыто, то есть публично, не скрывая от соседей и государства.
2. Использоваться имущество должно добросовестно.
3. Владение имуществом должно быть непрерывным, как будто оно собственное.
4. Срок должен быть не менее 15 лет.

Отсюда следует, что приобретательная давность распространяется на случаи, строго регламентированные ГК РФ.

Признание права собственности на имущество в судебном порядке

Так как ст. 234 ГК РФ дает исчерпывающее перечисление всех признаков фактического использования объекта, закон позволяет возникнуть праву собственности по истечении приобретательной давности, только если налицо вся их совокупность. Данное обстоятельство подлежит доказыванию в судебном порядке как при наличии других претендентов на спорное имущество, так и при их отсутствии.

Одним из признаков владения, подлежащих доказыванию, является добросовестность. Гражданское законодательство содержит норму, которая прямо указывает, что гражданские права подлежат защите только в тех случаях, если их осуществление производилось добросовестно и разумно. Исходя из этого при обращении в судебный орган необходимо полагать, что этот признак уже существует. В противном случае суд откажет в признании права собственности. Это может произойти, например, когда пользователь заведомо знал о незаконности использования объекта.

Признак открытости следует понимать таким образом, что лицо не имеет намерения скрываться или утаивать факт владения имуществом от окружающих, на которое планирует получить право собственности по приобретательной давности. Под окружающими следует понимать как членов семьи пользователя, так и соседей, работников коммунальной инфраструктуры, управляющих компаний и ТСЖ. Эти люди не должны воспринимать владение имуществом как незаконное или необычное, не вписывающееся в привычные рамки обстоятельство.

Окружающие люди всегда должны иметь возможность видеть, кто владеет вещью, и однозначно идентифицировать это лицо, хотя пользователь не должен намеренно говорить им об этом. Если факт владения скрывается от окружающих, то признак открытости отсутствует, следовательно, право приобретательной давности не может быть реализовано в суде.

Закон определяет непрерывность как постоянное и непрекращающееся владение имуществом. Оно не должно прекращаться ни при каких обстоятельствах в течение 15 лет. Это и есть срок приобретательной давности.

Последним обстоятельством, подлежащим доказыванию, является требование владения имуществом как собственным. Это нужно понимать так, что лицо не должно иметь никаких договоров на использование объекта. Если имеются какие-либо договорные обязательства – аренда, хранение, безвозмездное пользование, то получить право собственности по приобретательной давности не представляется возможным.

Следует иметь в виду, что приобретение права собственности по такому основанию, как приобретательная давность, в судебном порядке не является правовой нормой, а носит характер исключения.

Что необходимо представить суду для доказательства своих прав на объект

Лицо, полагающее, что основанием получения права его собственности на имущество является приобретательная давность, обязано обратиться в суд для признания факта ее наличия. При этом в качестве доказательств необходимо предоставить следующие документы:

1. Домовую книгу.
2. Технический паспорт на дом.
3. Старый договор по землеотводу на строительство дома.
4. Решение о выделении земельного участка под застройку.
5. Квитанции об оплате налогов (в том числе за землю, имущество).

Кроме того, предоставляются другие доказательства, которые имеются у пользователя, а также свидетели при их наличии. Заявление подается в суд по месту, где находится имущество, которое предполагается получить в собственность. Гражданин, кроме того, должен доказать, что он не может другим способом, кроме судебного, получить документы, подтверждающие, что приобретательная давность является основанием для оформления права собственности.

В суд можно обратиться и с исковым заявлением на признание права собственности, основанием для которого является приобретательная давность. Судебное решение о признании такого права является тем документом, на основании которого Росреестр произведет необходимую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Сложность такого способа заключается в том, что, как правило, собственник имущества неизвестен или отсутствует. В таких обстоятельствах не совсем понятно, кому предъявлять исковые требования. Однако на практике такой иск возможно предъявить органам местного самоуправления или иному регистрирующему органу при его наличии.

Кто может являться субъектом рассматриваемых правоотношений

В силу закона приобретательная давность не является прерогативой только физических лиц. Не только граждане, использующие какой-либо объект недвижимости длительное время, могут претендовать на оформление его в собственность. Гражданское законодательство Российской Федерации позволяет это сделать и другим субъектам. Среди них можно выделить юридические лица, которые могут использовать в своей хозяйственной деятельности бесхозные помещения на протяжении тех же 15 лет. Они имеют такое же право в судебном порядке признать факт приобретательной давности. Такое право имеется и у органов местного самоуправления, субъектов Российской Федерации, а также у самого государства. Судебная практика последних лет это вполне подтверждает.

Распространенные объекты оспаривания

В правоотношения, связанные с наличием приобретательной давности, чаще всего оказываются втянуты объекты недвижимости.

Ими являются дома, квартиры, земельные участки, собственник которых отсутствует или не установлен. Большая часть из них была в собственности хозяйствующих субъектов, которые впоследствии прекратили свою деятельность, а имущество оставили тем жильцам, которые в них проживали.

Такое положение вещей было особенно распространено в начале 90-х годов. С тех пор люди проживали в данных домах и квартирах, фактически владея ими, но не имея на них права собственности. Сегодня активно идет процесс признания судами за ними права на владение данными объектами недвижимости. При решении вопроса о праве собственности на земельные участки необходимо руководствоваться также земельным законодательством.